不動産賃貸借契約のような継続的契約で、契約期間の途中に契約の当事者が亡くなってしまった際に、こういった契約はどのように取扱われるのかを解説いたします。

賃貸人または賃借人の地位は相続されるのか？

不動産の賃貸借契約の期間中に貸主（賃貸人）または借主（賃借人）が死亡した場合、貸主または借主の地位は、貸主または借主の相続人が相続します。
例えば、賃貸人の地位が相続されると、契約内容等もそのまま移転され、賃料の額や契約期間、未払い賃料を含む債権債務関係を含めて相続人に相続されます。

特に相手方の同意や特別な手続きなどは必要ありません。
契約を存続させるという点からすれば再契約は不要です。改めて契約書を作ることも必須ではありません。
しかし、相続人が承継したことを明確にしておくために、相続人を貸主または借主とする新たな契約書を作成しておく方がいいかと思います。
もし、借主が１人で賃借物件に居住していた場合、借主の相続人が賃借物件の使用収益の継続を望まない時には、賃貸借契約を解約することができます。
他方、貸主の相続人が賃貸借契約を終了したいと考えても、借主保護の要請のために正当な事由がなければ解約することはできません。

不動産賃貸借契約に関わる契約も相続されるのか？

不動産に関しては、賃貸借契約以外にもその他多くの契約を結ぶ必要があります。 例えば、電気、水道、ガスなどの供給契約です。不動産の借主がその不動産に関してこれらの供給契約を結んでいた場合、借主が死亡すればこれらの契約も借主の相続人に承継されることになります。
この承継にも特別な手続きは必要なく、相続人が何もしなければ料金が発生し続けることになります。

貸主が死亡し、遺産分割協議が終わるまでの間における賃料の支払い先はどうなる？

相続開始から遺産分割までの間に生じる賃料債権は、遺産とは別個の財産として、各共同相続人がその相続分に応じて分割単独債権として確定的に取得するものと解されております（最判平成17年9月8日）。そのため、賃借人としては、各相続人に相続分の割合ずつ賃料を支払わなければなりません。しかし、このような支払い方法をとることは煩雑であり、一般的ではありません。通常は、相続人間で代表を決めてもらい、その相続人代表に支払うこととなるでしょう。
注意するべき点としては、支払い先が相続人であることは十分確認することです。
そのために、新たな支払い先となる人が相続人であることが分かる資料として、以下の資料提出を求めることをおすすめします。

身分証明書（運転免許証などの顔写真付きが望ましいでしょう）

戸籍謄本（被相続人の除籍謄本と相続人全員の記載がある戸籍謄本がいいでしょう）

もし、誤って相続人でない者に対して支払ってしまった場合には、債権の準占有者に対する弁済により賃料支払い義務の消滅を主張することになりますが、それを主張するには無過失であることが必要となるため、上記資料を取り付けて無過失の根拠資料を備えておく必要があると言えます。

遺産分割協議終了後の賃料の支払い先について

遺産分割協議が終わった後は、物件を相続した相続人が新たな相続人となります。そのため、遺産分割協議終了後には、新たな賃貸人に対して、賃料の支払いを行っていくこととなります。

相続でお困りの方へ

不動産の賃貸借に関して、被相続人の結んでいた契約が相続においてどのように扱われるかについて解説しました。
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